나대지 상태에서 양도하면 비과세 받을까?

부동산을 매도할 때 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 ‘주택’으로 인정받는 것이 기본 전제입니다. 그런데 땅만 있는 상태, 즉 ‘나대지’를 양도할 경우에는 과연 비과세가 가능할까요? 특히 과거에 건물이 있었으나 철거되어 지금은 빈 땅으로 남아 있거나, 주택을 지으려다 미루고 보유만 하고 있는 경우 등에서 이런 질문이 자주 나옵니다.

나대지는 일반적인 ‘주택’과 달리 세법상 다른 기준이 적용되기 때문에, 단순히 ‘예전에 집이 있었다’는 이유로 비과세를 기대하면 낭패를 볼 수 있습니다. 나대지의 비과세 가능성과 그 조건을 명확히 정리해드립니다.

나대지 상태에서 양도하면 비과세 받을까?

현재 ‘주택’이 존재하지 않으면 원칙적으로 비과세 불가

양도일 기준으로 해당 부동산에 주택이 존재하지 않는다면, 1세대 1주택 비과세 혜택은 원칙적으로 적용되지 않습니다. 세법상 ‘주택’이란 사람이 실제로 거주할 수 있는 구조를 갖춘 건축물을 의미하며, 양도 시점에 존재해야만 비과세 요건이 성립됩니다.

즉, 과거에 주택이 있었더라도 현재는 철거되어 나대지 상태라면, 세법상 주택이 아닌 ‘토지’로 간주되어 비과세 대상이 될 수 없습니다. 이 경우 양도소득세는 일반 토지 양도처럼 과세되며, 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다.

예외적으로 주택 멸실 후 일정 기간 내 양도는 인정 가능

다만 예외도 존재합니다. 불가피한 사유로 주택이 멸실된 후 일정 기간 내에 양도한 경우, 주택이 존재하지 않아도 예외적으로 비과세를 인정받을 수 있습니다.

국세청은 다음과 같은 요건을 충족하면 비과세를 적용할 수 있다고 판단합니다.

• 철거 사유가 재건축, 화재, 안전상 문제 등으로 ‘부득이한 경우’일 것
• 주택 멸실일로부터 1년 이내에 양도할 것
• 철거 전 해당 주택이 1세대 1주택 요건을 충족하고 있었을 것

예를 들어, 1세대 1주택 요건을 충족한 채 주택을 보유하다가 구조적 문제로 철거 후 6개월 이내에 매도했다면, ‘주택이 존재하지 않더라도’ 비과세 혜택을 인정받을 수 있습니다.

공부상 주택으로 등재되어 있더라도 현실이 중요

간혹 건축물대장이나 등기부등본상에는 여전히 주택으로 기재되어 있지만, 실제로는 건물이 철거되어 없는 상태인 경우가 있습니다. 이럴 경우 세법은 ‘형식’보다 ‘실질’을 우선하기 때문에, 실제로 건물이 존재하지 않으면 비과세 적용이 어려워집니다.

국세청은 현장 조사, 항공사진, 멸실 신고 기록 등을 통해 건물의 실재 여부를 확인하며, 공부상 기록이 남아 있더라도 양도 시점에 존재하지 않는다면 비과세를 거부할 수 있습니다.

나대지 상태에서 세금 줄이는 방법은?

나대지로 양도할 경우 일반적으로는 양도차익 전액이 과세 대상이 됩니다. 다만 장기보유한 경우에는 ‘토지 장기보유특별공제’를 적용할 수 있으며, 최대 30%까지 세금을 줄일 수 있습니다. 단, 이는 주택과 달리 실거주 여부와는 무관하게 오직 ‘보유기간’만 기준이 됩니다.

예를 들어 10년 이상 보유한 나대지를 양도한다면, 일정한 조건 하에 장기보유특별공제를 받을 수 있지만, 주택과 달리 최대 30%까지만 인정됩니다.

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세금 피하려다 되레 손해 보는 경우도

실제로 일부 투자자들은 ‘주택 철거 후 나대지 상태로 양도하면 세금이 덜 나오지 않을까’라는 오해를 하기도 합니다. 하지만 이는 사실과 다릅니다. 나대지는 주택 비과세 혜택을 아예 받을 수 없고, 토지로 간주되어 더 높은 세율이 적용되거나, 장기보유특별공제도 적게 받을 수 있습니다.

결국 주택이 있는 상태에서 매도했더라면 비과세 대상이 될 수 있었던 상황이, 철거 후 나대지가 되면서 오히려 과세 대상이 되어 수천만 원의 세금을 더 내는 결과가 발생할 수 있습니다.

나대지 상태라면 세무 검토 후 전략적 대응이 필요합니다

현재 보유 중인 부동산이 나대지 상태라면, 양도 시점에서 ‘주택으로 인정받을 수 있는 방법’이 있는지부터 점검해야 합니다. 과거 거주 기록, 멸실 사유, 철거 시점 등 모든 요소가 종합적으로 판단되며, 요건을 맞추면 예외 규정을 적용받을 수도 있습니다.

양도를 고민 중이라면 세무사와 상담을 통해 본인의 상황이 주택 비과세 예외에 해당하는지 시뮬레이션해보는 것이 중요합니다. 단순히 ‘건물이 없으니 신고 안 해도 되겠지’ 하는 판단은 큰 세금 손해로 이어질 수 있습니다.

비과세를 기대했다면 나대지 상태라도 가능성은 있습니다. 관건은 시기와 증빙입니다.