재건축 아파트 양도, 세금 제대로 아는 법

재건축 아파트는 일반 아파트보다 투자 매력도가 높지만, 그만큼 세금 이슈도 민감합니다. 특히 양도소득세는 시기, 보유기간, 재건축 진행 단계에 따라 세금 부담이 크게 달라질 수 있기 때문에, 사전에 정확히 알아두지 않으면 생각보다 많은 세금을 내는 일이 생길 수 있습니다.

“조합설립 전과 후의 차이”, “이주 시기와 거주기간 인정 여부”, “장기보유특별공제 적용 가능 여부” 등 꼭 짚고 넘어가야 할 포인트가 많습니다. 이번 글에서는 재건축 아파트를 매도할 때 반드시 알아야 할 양도세 관련 핵심 내용을 정리해드립니다.

재건축 아파트 양도, 세금 제대로 아는 법

조합설립 인가 전 양도는 일반 아파트와 동일

재건축 아파트라도 조합설립 인가 이전이라면 일반 아파트와 동일하게 양도소득세가 적용됩니다. 즉, 보유기간 2년 이상, 조정대상지역이라면 2년 실거주 요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

예를 들어 2019년에 취득한 재건축 예정 아파트를 조합 설립 전에 매도했다면, 그 사이 가격이 올랐더라도 비과세 요건만 충족하면 세금을 거의 내지 않거나 아예 면제될 수 있습니다. 이 시기는 양도세 부담이 상대적으로 낮아 매도 타이밍으로 활용되기도 합니다.

조합설립 인가 이후는 ‘입주권’ 양도로 간주될 수 있음

문제는 조합설립 인가 이후부터입니다. 이 시점부터는 기존 주택이 철거되고, 아파트 분양권(입주권)으로 전환되기 때문에, 매도 시 ‘입주권 양도’로 취급됩니다. 이 경우 일반 주택과는 다른 세율이 적용되고, 비과세 요건도 상당히 까다로워집니다.

특히 입주권은 주택 수 산정에서 포함되며, 보유기간 계산 방식도 바뀝니다. 또한 조정대상지역 내 입주권은 중과세율(기본세율 + 20%)이 적용될 수 있고, 1세대 1주택 비과세 혜택도 받을 수 없습니다.

따라서 조합설립 인가일 이전과 이후 사이에는 세법상 큰 차이가 있으며, 양도 시점에 따라 세금 부담이 몇 천만 원까지 차이 날 수 있습니다.

철거 후 이주하면 실거주 기간이 단절될 수 있음

조정대상지역에서 1세대 1주택 비과세를 받기 위해선 ‘2년 실거주’ 요건이 중요한데, 재건축 아파트는 철거 및 이주 기간 동안 실거주 요건을 채우기 어렵다는 문제가 있습니다.

예를 들어 1년 6개월 거주 후 철거가 진행되어 다른 곳으로 이주한 경우, 실거주 요건이 단절되면서 비과세 조건을 충족하지 못할 수 있습니다. 이럴 경우 실거주 인정 여부를 판단하기 위해 국세청은 이주 시기, 조합 통보일, 임시 이주지와의 거리 등을 종합적으로 검토합니다.

따라서 철거 전까지는 최대한 거주 기간을 확보하고, 이주 전 기록을 남기는 것이 중요합니다.

분양권 전환 후에는 일반세율 적용 어려움

입주권이 분양권으로 전환되면, 더 이상 주택으로 간주되지 않으며 양도세 비과세 요건도 적용되지 않습니다. 이때 발생하는 차익은 분양권 양도소득으로 간주되어 일반 주택보다 높은 세율이 적용될 수 있습니다.

또한 장기보유특별공제도 적용되지 않으며, 단기보유 양도세율이 적용되는 경우도 있어 세금 부담이 크게 증가합니다. 예컨대 철거 전엔 비과세가 가능했던 주택이, 철거 후에는 분양권으로 바뀌며 오히려 수천만 원의 양도세가 발생하는 상황이 될 수 있습니다.

보유기간과 실거주 기간 계산 기준 달라 주의

보유기간은 취득일 기준으로 계산되지만, 실거주 기간은 입주 후 실제 거주한 기간만 인정됩니다. 즉, 이주 후 공사기간 동안 거주가 불가능한 상태에서는 실거주 기간으로 인정되지 않습니다.

이 때문에 재건축 아파트 보유자들은 철거 전에 최대한 실거주 기간을 채워놓고, 필요 시 ‘부득이한 사유’로 실거주 단절이 불가피했음을 소명해야 합니다. 조합 이주 통보문, 철거 일정표, 이주비 수령 내역 등이 이를 입증할 수 있는 자료가 됩니다.

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매도 시점 조절이 절세의 핵심

결국 재건축 아파트의 양도세는 시점에 따라 전혀 다른 세금 구조가 적용됩니다. 조합 설립 전이라면 일반 주택 매도와 동일한 세율과 혜택을 받을 수 있고, 실거주 요건만 맞추면 비과세도 가능합니다. 반면 조합설립 이후, 특히 철거 후에는 입주권 또는 분양권으로 간주되어 세금 부담이 급증할 수 있습니다.

따라서 재건축이 본격적으로 시작되기 전 매도하거나, 실거주 요건을 미리 충족시켜놓는 것이 절세 전략의 핵심입니다. 매도 계획이 있다면 조합 일정과 개인 보유·거주 이력을 기반으로 세무 시뮬레이션을 먼저 진행해보는 것이 좋습니다.

재건축 아파트, 시기와 구조를 알면 세금이 달라집니다

재건축은 단순히 집값 상승만 보는 투자가 아닙니다. 양도 시점과 세법 구조를 정확히 파악하지 않으면, 기대했던 차익의 상당 부분을 세금으로 낼 수 있습니다.

지금 보유 중인 재건축 예정 아파트가 있다면, 조합설립 일정, 철거 예정일, 실거주 이력 등을 정리해보고, 전문가의 도움을 받아 매도 타이밍과 세금 영향을 꼼꼼히 분석해보시기 바랍니다. 제대로 알고 팔면, 수천만 원의 절세 효과를 얻을 수 있습니다.