부동산 증여 시, 기준시가보다 낮게 해도 될까?

부동산 증여, 기준시가보다 낮게 해도 괜찮을까? 부동산을 자녀에게 증여할 때, 세금 부담을 줄이기 위해 "시세보다 낮은 금액으로 증여 계약서를 작성하면 안 될까?"라는 고민을 하는 분들이 많습니다. 특히 가족 간 거래라면 기준시가보다 낮은 금액으로 증여 신고를 하고 싶은 유혹이 생기기 마련입니다.

하지만 세법에서는 기준시가보다 현저히 낮은 금액으로 증여할 경우, 이를 인정하지 않고 추가 과세 또는 증여세를 부과할 수 있습니다. 부동산 증여 시 적정가액 기준과, 어떤 경우 문제가 되는지를 정확히 이해해야 불이익을 피할 수 있습니다.

부동산 증여 시, 기준시가보다 낮게 해도 될까?

기준시가보다 낮은 증여, 신고는 가능하지만 안전하지 않습니다

일단 법적으로는 부동산 증여 시 기준시가보다 낮은 금액으로 신고할 수는 있습니다. 예를 들어, 공시가격이 2억 원인 아파트를 1억 5천만 원에 증여했다고 신고하는 경우입니다. 이때 세무서는 증여 가액이 ‘시가’보다 낮다고 판단되면 감정평가 등을 통해 재산 가치를 다시 산정할 수 있습니다.

즉, 가족 간 거래일 경우에는 실제 거래 가격보다 낮게 신고하면 세무당국이 이를 ‘편법 증여’로 판단할 수 있으며, 감정가 또는 실거래가 기준으로 다시 증여세를 계산해 추징할 수 있습니다.

국세청은 ‘시가 인정 범위’를 명확히 규정합니다

세법에서는 부동산의 증여가액을 ‘시가’ 기준으로 신고하는 것이 원칙이라고 규정하고 있습니다. 여기서 시가란, 감정평가액이나 매매사례가액 등으로 객관적으로 입증 가능한 금액입니다.

만약 감정평가를 하지 않은 경우, 국세청은 기준시가의 110% 또는 90% 미만으로 신고한 경우에 대해 조사를 강화합니다. 특히 기준시가의 80% 이하로 신고했을 경우, 세무조사로 이어질 가능성이 매우 높습니다.

감정평가 활용은 전략이 될 수 있습니다

부동산 가치가 애매하거나, 시세가 기준시가보다 지나치게 높은 경우에는 감정평가를 받아 그 결과를 증여 신고서에 반영하는 방법이 유리할 수 있습니다. 감정평가액은 세법상 ‘시가’로 인정되며, 감정평가법인 2곳 이상에서 평가를 받아 평균을 산출해야 신뢰도가 높습니다.

예를 들어 기준시가가 3억 원이지만 실제 거래가가 2억 5천만 원이라면, 감정평가를 통해 2억 6천만 원으로 인정받고 이를 기준으로 증여세를 신고할 수 있습니다. 이 방식은 특히 신축 아파트나 거래 사례가 많은 지역에서 유리하게 활용됩니다.

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실무 팁: 가족 간 거래는 더 엄격히 봅니다

부모 자식 간 부동산 증여는 세무당국이 민감하게 보는 영역입니다. 거래가액이 시세보다 낮게 책정되었고, 별도의 자금 흐름이 없는 경우, 사실상 증여로 판단되는 경우가 많습니다. 따라서 단순히 계약서만으로 가격을 낮추는 것은 신고는 가능하지만, 이후 조사를 피할 수 없습니다.

특히 증여 후 3개월 이내에 해당 부동산을 자녀가 처분하거나, 일정한 소득이 없는 자녀가 보유하기엔 과도한 자산이라면 ‘명의신탁’ 의심까지 받을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

결론: 기준시가보다 낮은 증여는 리스크를 동반합니다

부동산 증여 시 세금을 줄이고 싶다는 생각은 자연스럽지만, 기준시가보다 낮게 신고하는 방식은 세법상 허용은 되나, 세무조사 위험이 크다는 점을 반드시 인식해야 합니다. 특히 가족 간 거래는 감시가 더욱 엄격해, 자칫하면 과세 추징뿐 아니라 불성실 신고 가산세까지 부과될 수 있습니다.

안전하게 절세를 원한다면 감정평가를 통한 시가 확인이나, 증여 시기를 조정하는 방식이 더 현실적인 전략입니다. 부동산 증여를 계획 중이라면, 단순한 숫자보다 세법상 원칙을 지키는 것이 장기적으로 더 나은 선택이 될 수 있습니다.