주택과 상가 혼합소유 시 세금 계산법

하나의 건물에 주택과 상가가 함께 있는 ‘혼합소유’ 형태는 양도소득세 계산 시 특별한 주의가 필요합니다. 단순히 주택 한 채만 있는 것처럼 생각하고 비과세를 기대했다가, 상가 부분 때문에 예상치 못한 세금이 발생하는 사례가 적지 않습니다.

특히 겸용주택이 아닌 명확히 상가와 주택이 나뉜 경우, 각 부분의 면적과 사용 비율에 따라 과세 기준이 분리되어 적용되므로, 실제 양도차익과 세금 계산이 매우 달라질 수 있습니다.

혼합소유 건물은 일반적으로 ‘면적 기준’에 따라 주택과 상가를 구분하고, 각 부분의 양도차익을 별도로 계산합니다. 예를 들어 건물 전체 면적이 100㎡이고, 그중 주택이 60㎡, 상가가 40㎡라면 양도가액도 동일한 비율로 나누어 적용됩니다.

이렇게 나눠진 금액을 기준으로 주택 부분은 1세대 1주택 비과세 요건이 충족되면 비과세가 가능하고, 상가 부분은 일반 부동산 양도로 간주되어 과세됩니다.

즉, 건물 전체가 비과세가 되지 않으며, 주택 비율만큼만 비과세가 적용된다는 점을 반드시 기억해야 합니다.

상가 부분을 자가로 사용했는지, 임대했는지에 따라 세무상 처리 방식도 달라집니다. 임대수익이 있었던 경우에는 종합소득세 신고 대상이 되고, 이력이 남아 있어 양도 시에도 사업용 자산으로 분류됩니다.

사업용 자산의 경우 일반 자산보다 양도세 계산 시 불리한 점이 많고, 심한 경우 중과세율이 적용될 수 있습니다. 따라서 상가 부분은 임대 여부, 임대 기간, 사업자 등록 여부 등을 기준으로 과세 대상 여부가 판단됩니다.

장기보유특별공제는 원칙적으로 1세대 1주택자에게만 적용됩니다. 따라서 주택 부분에 대해서는 최대 80%까지 공제가 가능하지만, 상가 부분은 이 공제를 받을 수 없습니다.

이 때문에 같은 건물이라도 주택과 상가로 나눠 양도차익을 계산하면, 주택 부분은 세금이 거의 없거나 줄어드는 반면, 상가 부분은 세금이 많이 나오는 구조가 됩니다. 특히 오래 보유한 건물일수록 공제 차이가 커져, 세금 부담의 편차도 크게 나타납니다.

혼합 건물의 양도는 구조, 용도, 면적, 사용 이력 등 다양한 요소가 얽혀 있어 단순히 1세대 1주택 기준만으로 판단하기 어렵습니다. 특히 용도변경 이력이 있거나, 상가를 주택처럼 사용한 경우, 주택 일부를 임대한 경우 등은 국세청의 판단이 더 까다로워집니다.

이럴 땐 매도 전 세무사 상담을 통해 주택과 상가의 비율 산정, 비과세 가능 여부, 장기보유공제 적용 범위를 정확히 판단받는 것이 유리합니다. 사전에 구조도나 건축물대장, 임대계약서 등을 준비하면 상담에 큰 도움이 됩니다.

혼합소유 건물을 팔 때는 전체 금액에 대해 ‘통합 비과세’를 기대하면 안 됩니다. 항상 주택과 상가를 나눠서 계산하고, 주택 부분에 대해서만 비과세 혜택이나 공제를 고려해야 합니다.

또한 건물의 면적 비율 외에도 부속 토지 면적까지 포함해 비율을 정해야 하므로, 과세 기준이 생각보다 복잡할 수 있습니다. 양도 전 과세 구조를 정확히 이해하고 준비하는 것이야말로 절세의 핵심입니다.

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