허위계약서 작성 시 양도세 비과세 불가 이유

부동산 거래 시 세금 부담을 줄이기 위해 일부에서 ‘허위계약서’를 작성하는 경우가 있습니다. 대표적으로는 실제 거래가격보다 낮은 가격으로 계약서를 작성하거나, 계약일이나 잔금일을 사실과 다르게 조작하는 방식입니다.

하지만 이런 방식은 명백한 탈세 행위이며, 국세청은 이를 적발하면 단순히 세금 추징에 그치지 않고 비과세 혜택까지 박탈합니다. 특히 1세대 1주택 비과세처럼 조건이 명확히 정해진 혜택은, 요건 하나만 어긋나도 세금이 수천만 원씩 발생할 수 있기 때문에 매우 위험합니다.

이번 글에서는 허위계약서 작성이 왜 위험한지, 어떤 세금 불이익이 생기는지 구체적으로 알려드립니다.

허위계약서 작성 시 양도세 비과세 불가 이유

실거래가 신고와 양도세는 철저히 연동

국세청은 부동산 실거래 신고와 양도소득세 과세를 동일한 자료를 기반으로 처리합니다. 즉, 실거래 신고가 된 매매가격, 계약일, 잔금일 등을 그대로 양도세 산정의 기준으로 삼기 때문에, 이 데이터를 왜곡하는 순간 허위신고 또는 부정행위로 간주됩니다.

예를 들어 실제로는 10억 원에 거래되었지만 8억 원으로 계약서를 작성했다면, 차액 2억 원은 ‘탈루소득’으로 보며 가산세와 함께 세금이 추징됩니다. 게다가 이로 인해 비과세 요건이 어긋나는 경우도 생길 수 있습니다.

비과세 요건 중 ‘실거래’ 기준이 핵심

1세대 1주택 비과세는 실거래가 기준으로 12억 원 이하인 경우에만 적용됩니다. 만약 실제 거래가 13억 원인데, 허위계약서를 작성해 12억 원 이하로 꾸몄다면, 처음에는 비과세로 넘어갈 수 있지만, 국세청이 실거래가를 파악하는 순간 비과세가 무효화되고, 그동안 절세한 금액에 대해 가산세까지 더해져 징수됩니다.

이처럼 실거래가를 속여서 비과세 요건을 억지로 맞추려는 시도는 불법일 뿐 아니라 실익도 없는 행동입니다.

허위계약서로 인해 장기보유공제, 실거주 요건도 부인될 수 있음

계약일이나 잔금일을 허위로 작성하면, 보유기간 산정 기준도 달라집니다. 장기보유특별공제는 취득일과 양도일 기준으로 계산되기 때문에, 날짜를 임의로 조정하면 공제율이 달라지거나 적용 자체가 부정될 수 있습니다.

예를 들어 실제로는 2015년 취득인데, 계약서에는 2016년으로 작성해 제출했다면, 1년 보유기간이 사라져 공제율이 낮아지게 됩니다. 이 차이만으로 수백만 원 세금 차이가 날 수 있으며, 국세청이 원래 취득일을 파악하게 되면 세금 환수와 가산세가 동시에 부과됩니다.

또한 조정대상지역 내 주택은 2년 실거주 요건이 필요한데, 전입일이나 매도일을 조작해 실거주 기간을 속이게 되면 비과세 적용이 거절됩니다.

허위계약 적발 시 과태료·형사처벌까지

허위계약서 작성은 단순한 세금 문제가 아니라 범죄입니다. 국세청은 실거래가 신고 조사를 통해 허위신고 사실을 파악할 경우, 아래와 같은 처벌을 가할 수 있습니다.

• 탈루세액의 최대 40%에 해당하는 무신고 가산세 또는 과소신고 가산세
• 실거래가 조작 목적의 허위신고에 대해선 5천만 원 이하의 과태료
• 반복되거나 고의성이 명백한 경우 조세범 처벌법상 형사처벌 대상

실제 사례로, 부모 자녀 간의 거래에서 가격을 낮게 신고했다가 증여세와 양도세를 동시에 부과받은 경우도 있으며, 이는 가족 간 거래에서도 예외 없이 적용됩니다.

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조세특례제한법상 혜택도 무효 처리 가능

허위계약으로 인해 조세특례를 받은 경우, 적용받은 감면 또는 비과세 조항 자체가 소급 무효가 됩니다. 이 경우 세금 추징뿐 아니라, 감면받은 금액에 대해 추가 이자(납부불성실 가산세)까지 부과되어 세금 부담이 배로 늘어납니다.

예를 들어 다주택자가 일시적 2주택 비과세 혜택을 받기 위해 계약일을 조작했다면, 기존 혜택 전체가 무효화되어 중과세율로 다시 계산되며, 수천만 원에서 억 단위 세금이 새로 부과될 수 있습니다.

정직한 신고가 가장 안전하고 가장 싸다

허위계약서를 작성해 단기적인 절세 효과를 노리는 경우, 적발 시 훨씬 더 큰 세금과 법적 리스크를 떠안게 됩니다. 특히 부동산 거래는 모두 실거래가 신고로 정부 시스템에 기록되기 때문에, 국세청은 조사를 통해 거래 당사자, 대출 내역, 계좌 이체 기록까지 모두 파악할 수 있습니다.

결국 ‘비과세 요건 맞추기’나 ‘세금 줄이기’는 허위 신고보다, 정확한 세무 전략과 매도 타이밍 조절, 공제 활용 등 합법적 방식으로도 충분히 가능합니다.

양도세가 부담된다면, 허위계약서보다는 세무상담과 시뮬레이션을 통해 합법적 절세 방법을 찾는 것이 가장 현명한 방법입니다.