주택 양도 전, 공부 정리 꼭 해야 하는 이유

부동산을 팔기 전에 사람들이 가장 많이 신경 쓰는 건 시세나 세금입니다. 하지만 의외로 많은 사람들이 놓치는 부분이 바로 ‘공부 정리’입니다. 여기서 말하는 공부란 건축물대장, 등기부등본, 토지대장 같은 공식 서류에 기록된 부동산 정보를 뜻합니다.

이 공부가 실제 사용 상태와 다를 경우, 세금 계산에서 불이익이 발생하거나 비과세 요건이 부정되는 일이 생길 수 있습니다. 실제로는 사람이 사는 주택인데 서류상으론 상가로 되어 있거나, 면적이나 용도가 틀리게 기재된 경우가 적지 않습니다. 주택을 양도하기 전, 공부 정리를 꼭 해야 하는 이유를 지금부터 알아보겠습니다.

주택 양도 전, 공부 정리 꼭 해야 하는 이유

공부 내용이 ‘주택 인정 여부’를 좌우합니다

양도소득세 비과세 혜택이나 장기보유특별공제는 ‘주택’이어야만 적용됩니다. 그런데 주택처럼 보여도 건축물대장에 ‘근린생활시설’이나 ‘창고’로 되어 있다면, 국세청은 주택이 아니라고 판단할 수 있습니다.

특히 겉보기엔 사람이 거주한 공간이라 해도, 공부상 용도가 상가나 사무실이면 비과세는 물론, 장기보유특별공제도 받을 수 없습니다. 이 때문에 공부상 용도 정리는 매도 전 반드시 체크해야 할 첫 번째 항목입니다.

실제 사용과 공부 내용이 다르면 세무 리스크 발생

공부 정리가 안 된 경우 가장 큰 문제는 국세청이 실거래와 실사용을 다르게 해석한다는 점입니다. 예를 들어 겸용주택인데 실제로는 대부분 상가로 사용 중이라면, 면적 비율에 따라 상가 부분은 과세 대상이 되고 주택 부분만 비과세가 됩니다.

건축물대장에 주택과 상가 면적이 명확히 구분되어 있지 않거나, 실제 사용과 다르게 기재돼 있다면 양도차익 전체가 과세될 위험도 있습니다. 이 경우 국세청이 현장조사를 나와 사진, 전기·수도 사용량까지 확인하게 되면 예상치 못한 세금이 부과될 수 있습니다.

공제율 계산 기준도 공부 자료를 따릅니다

장기보유특별공제는 주택 보유 및 거주기간에 따라 공제율이 달라지는데, 이 기간 계산은 취득일과 양도일을 공부에 기재된 날짜 기준으로 판단합니다. 건물의 취득 시기가 명확히 기재되어 있지 않거나, 건물 자체가 등기되지 않은 경우에는 취득가액이나 보유기간 인정이 어려워 공제 자체가 배제될 수 있습니다.

특히 무허가 건축물이거나 건물 멸실 후 재건축된 경우, 등기부 정리와 공부 일치 여부에 따라 공제 가능 여부가 갈립니다.

용도변경, 면적 정정 등은 사전 조치가 필요

공부 내용이 실제와 다르다면, 매도 전에 건축물대장 정정, 용도변경, 토지이용계획 확인 등을 통해 수정할 수 있습니다. 다만 이 절차는 시간이 걸릴 수 있고, 때에 따라서는 인허가 또는 설계도면 제출 등 복잡한 절차가 필요하기 때문에 양도 전에 충분한 시간을 두고 준비해야 합니다.

예를 들어 건축물대장에 1층 상가, 2층 주택으로 되어 있는데 실제론 전체를 주택으로 사용했다면, 이를 주택으로 용도변경하거나 주택 비율이 50% 이상임을 입증해두어야 절세가 가능합니다.

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매수자에게도 불이익 줄 수 있어 거래 자체가 지연되기도

공부 내용이 정리되어 있지 않으면 매수자도 불안해합니다. 특히 대출을 받으려는 매수자의 경우, 건물 용도가 주택이 아니면 주택담보대출이 거절될 수 있어 거래가 무산되거나 가격이 조정되는 사례도 많습니다.

또한 용도와 면적이 불분명하면 취득세율도 달라지며, 이에 따라 매수자의 세금 부담이 커질 수 있어, 계약 후 잔금 단계에서 분쟁으로 번지기도 합니다.

공부 정리는 절세뿐 아니라 ‘거래 성사’의 필수 조건

공부 정리는 단순히 세금 문제를 줄이기 위한 작업이 아닙니다. 실제 사용 상태와 일치하는 공식 기록을 만들어두는 것은 세무상 안전장치이자, 매매 성사율을 높이는 필수 조건입니다.

지금 집을 팔 계획이 있다면, 단순히 시세나 매수자 찾기보다 먼저 건축물대장, 등기부등본, 토지대장부터 열람해보세요. 서류상의 문제는 생각보다 많고, 이걸 정리하지 않으면 매도 후 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.

세금도, 거래도 공부 정리에서 시작됩니다. 미리 정리하고 준비하면, 매도는 훨씬 수월하고 유리하게 진행될 수 있습니다.