겸용주택 인정 기준 혼동 방지 가이드

건물의 일부는 주택, 나머지는 상가나 사무실로 쓰이는 ‘겸용주택’은 양도소득세 비과세 적용에서 혼란을 가장 많이 유발하는 유형 중 하나입니다. “집 한 채만 있는데 왜 비과세가 안 되지?”라고 의아해하는 분들이 많은데, 이는 겸용주택의 ‘주택 인정 기준’을 제대로 이해하지 못한 경우가 대부분입니다.

겸용주택은 일부 조건만 충족하지 못해도 전체가 비과세 대상에서 제외될 수 있기 때문에, 기준을 정확히 파악하고 거래 전 미리 점검하는 것이 중요합니다.

겸용주택 인정 기준 혼동 방지 가이드

면적 기준: 주택 비율이 50% 넘어야

겸용주택에서 가장 기본적인 판단 기준은 건물 내 주택의 면적이 전체 연면적의 50%를 초과해야 한다는 점입니다. 상가가 1층, 주택이 2층인 구조가 흔한데, 이때 실제 면적을 따져봤을 때 주택 부분이 절반을 넘지 않으면 전체가 비과세 대상이 아닐 수 있습니다.

예를 들어 1층 상가 40㎡, 2층 주택 60㎡라면 총 100㎡ 중 주택이 60%이므로 주택으로 인정받을 수 있지만, 상가가 더 크다면 비과세가 어렵습니다.

이 면적은 등기부등본, 건축물대장, 감정평가서 등에서 확인할 수 있으며, 정확한 수치에 따라 과세 여부가 갈리므로 사전에 체크가 필요합니다.

실제 거주 여부도 중요

겸용주택이라 해도 주택 부분에 실제로 거주해야 비과세가 가능합니다. 단순히 구조상으로만 주택으로 분리되어 있고 사람이 살지 않은 상태였다면, 주택이 아닌 ‘기타 부동산’으로 간주돼 비과세에서 제외됩니다.

전입신고, 공과금 납부 내역, 거주 기록 등을 통해 실거주 사실을 입증할 수 있어야 하며, 특히 최근 국세청은 형식적인 주소 이전만으로는 실거주로 인정하지 않는 방향으로 정책을 강화하고 있습니다.

지분 구조 주의: 공동명의 겸용주택은 복잡

겸용주택이 부부 공동명의나 지분 소유 형태일 경우, 주택 사용 비율과 지분율이 엇갈리면 비과세 적용이 복잡해집니다. 예를 들어 한 사람의 지분에만 주택 부분이 몰려 있는 경우, 그 지분만 비과세가 될 수도 있고, 반대로 전체가 과세될 수도 있습니다.

이 경우에는 지분별 실사용 여부, 임대 여부, 실제 소득 귀속 등이 함께 고려되어야 하므로, 전문가의 세심한 판단이 필요합니다. 부부 공동명의로 계획하고 있다면, 취득 시점부터 면적 비율과 사용계획을 잘 조율하는 것이 좋습니다.

임대 중인 상가 부분, 과세 분리 대상

주택 부분만 실거주하고, 상가 부분은 임대 수익을 올리고 있는 경우, 상가 부분에 대한 양도차익은 별도로 과세됩니다. 즉, 전체 건물의 일정 비율만 비과세가 가능하며, 상가 면적만큼은 양도세를 납부해야 합니다.

이때 양도세 계산은 전체 양도가액에서 상가 비율만큼 분리해 과세표준을 정하는 방식으로 진행됩니다. 이를 간과하고 ‘전체 비과세’로 착각해 신고하면, 가산세 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

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용도 변경 전 이력도 검토 대상

처음엔 전부 주택이었다가 이후 일부를 상가로 변경한 경우, 용도 변경 시점과 이후 사용 이력이 국세청 판단에 큰 영향을 미칩니다. 비과세를 받으려면 ‘양도일 현재 기준’이 아니라, 과거 사용 기간 전체를 고려한 실사용 비율을 기준으로 판단하는 경우도 있어 복잡해질 수 있습니다.

따라서 과거 용도 변경 내역, 구조 변경 신고 여부, 각 층별 사용 용도 기록 등을 정리해 두는 것이 안전합니다.

혼합용도 건물, 세무 전략이 중요합니다

겸용주택은 구조와 사용 용도, 면적, 실거주 여부, 지분 관계 등 다양한 요소가 얽혀 있는 만큼, 일반 주택보다 훨씬 까다롭게 해석됩니다. 세무상 실수가 잦은 유형이기도 하고, 실거래가 높아지는 추세 속에 비과세 여부 하나로 수천만 원 차이가 나기도 합니다.

겸용주택을 보유하고 있거나 매도 계획이 있다면, 양도 전에 반드시 주택 비율과 거주 사실, 임대 여부를 꼼꼼히 확인하고 필요하다면 전문가와 상담을 통해 비과세 적용 가능성을 점검해 보시기 바랍니다.