고가주택 비과세 적용되는 범위

주택 한 채만 보유한 1세대 1주택자에게는 양도소득세 비과세 혜택이 주어집니다. 하지만 주택의 실거래가가 일정 기준을 초과하면, 전부 비과세가 아닌 일부 과세가 적용되기 때문에 주의가 필요합니다. 바로 이때 문제되는 것이 ‘고가주택’입니다.

최근 집값이 상승하면서 특별한 투자 목적 없이 실거주만 해온 경우에도 주택 가격이 비과세 기준을 넘기는 일이 많아졌습니다. 따라서 고가주택의 비과세 적용 범위를 정확히 이해하지 않으면, 예상치 못한 세금을 부담하게 될 수 있습니다.

고가주택 비과세 적용되는 범위

12억 원 초과분만 과세

2023년부터 고가 1주택자의 비과세 기준이 기존 9억 원에서 12억 원으로 상향 조정되었습니다. 이 기준은 실거래가 기준이며, 주택 매매 시 12억 원까지는 비과세, 초과분에 대해서만 과세하는 방식입니다.

예를 들어 15억 원에 주택을 매도했다면, 전체 양도차익 중 12억 원을 초과하는 3억 원에 대해서만 양도소득세가 부과됩니다. 단, 이 기준은 1세대 1주택 요건을 충족했을 때만 적용되며, 실거주 요건(2년 이상 거주 또는 보유 요건 충족 등)도 반드시 갖춰야 합니다.

주의: 2주택 이상 보유 이력 있으면 제한

일시적 2주택이나 과거 다주택 보유 이력이 있는 경우, 고가주택 비과세 기준을 적용받기 위해서는 일정한 기간 조건을 만족해야 합니다. 특히 최종 1주택이 된 날부터 2년 이상 거주 또는 보유를 충족해야 비과세가 가능하며, 그렇지 않으면 12억 기준이 아닌 전면 과세 또는 중과세 대상이 될 수 있습니다.

즉, 한때 2채 이상 주택을 보유했었고, 현재는 1채만 가지고 있다고 해도, 최종 1주택 상태 이후 기간을 기준으로 판단한다는 점을 반드시 기억해야 합니다.

비과세 기준은 ‘1세대 단위’로 판단

고가주택 여부와 비과세 가능성은 개인이 아니라 ‘세대’ 단위로 판단합니다. 배우자나 자녀가 다른 주택을 보유하고 있어도 1세대로 간주되면 1세대 2주택으로 분류되어 비과세 혜택이 사라질 수 있습니다.

예를 들어, 부모 명의로 된 고가주택을 자녀가 거주하고 있고, 자녀 명의로 다른 주택이 있는 경우에도 하나의 세대로 간주되면 비과세가 어려워집니다. 따라서 세대 분리를 통한 주택 수 조정도 사전에 전략적으로 고려해야 합니다.

장기보유특별공제 적용 시 유리한 점

고가주택이더라도 2년 이상 거주하거나 3년 이상 보유한 경우에는 ‘장기보유특별공제’를 함께 적용할 수 있습니다. 이 공제는 최대 80%까지 양도차익을 줄여주는 혜택으로, 실거주기간과 보유기간에 따라 공제율이 달라집니다.

예를 들어 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주한 고가주택을 양도했다면, 과세 대상 양도차익 중 80%를 공제받고 나머지 20%만 과세 대상이 됩니다. 이를 통해 고가주택이라 하더라도 실질 세금은 크게 줄일 수 있습니다.

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실거래가 기준이기 때문에 신고 시 주의

고가 여부는 공시가격이 아닌 실제 거래가격을 기준으로 판단합니다. 따라서 국세청은 실거래 신고 내용을 바탕으로 고가 여부를 판단하며, 신고가 누락되거나 낮게 신고되었을 경우 세무조사 대상이 될 수 있습니다.

특히 계약금, 중도금, 잔금 등 거래 세부 내역과 입금 확인 서류는 꼼꼼히 정리해 두어야 하며, 증여와 혼합된 거래나 대물변제 등 특수한 조건이 포함된 계약은 사전에 세무 전문가와 상의하는 것이 좋습니다.

고가주택 소유자는 반드시 전략적 매도 계획을 세워야

실거주 목적의 1세대 1주택이더라도, 매도 가격이 12억 원을 초과하는 경우에는 전액 비과세가 아닌 ‘부분 과세’가 적용됩니다. 이 차이를 인지하지 못하고 매도했다가 세무조사나 추징을 당하는 사례가 늘고 있는 만큼, 비과세 범위와 조건을 정확히 파악해야 합니다.

고가주택을 보유 중인 분이라면, 매도 시점 조절, 실거주 기간 확보, 세대 구성 점검, 장기보유공제 활용 등의 전략을 미리 준비해두는 것이 현명한 절세 방법입니다.