상속 후 양도, 비과세 요건 정리

부동산을 상속받은 뒤 양도할 경우, 일반적인 매매와는 다른 세금 규정이 적용됩니다. 특히 1세대 1주택 비과세를 기대하고 매도하려는 경우, 상속받은 주택이 비과세 요건을 충족하는지 미리 점검하지 않으면 예상치 못한 양도세가 발생할 수 있습니다.

상속주택의 경우 단순히 ‘한 채만 보유 중’이라는 이유만으로 비과세가 되지는 않습니다. 비과세 여부는 상속 시점, 보유·거주 기간, 세대 구성 여부 등 여러 기준에 따라 달라지기 때문에, 보다 정교한 이해와 준비가 필요합니다.

상속 후 양도, 비과세 요건 정리

상속주택도 1세대 1주택으로 인정될 수 있음

상속을 통해 취득한 주택이라 하더라도 일정 조건을 충족하면 1세대 1주택으로 인정받아 비과세 적용이 가능합니다. 핵심은 상속주택 외에 다른 주택이 없어야 한다는 점과, 해당 주택이 실제로 거주 목적으로 사용되었는지 여부입니다.

특히, 피상속인이 1주택자였고, 상속인 또한 주택이 없는 상태에서 해당 주택을 상속받았다면, 상속주택은 보유기간을 포함해 2년 이상 거주 시 비과세 대상이 될 수 있습니다.

상속 후 보유·거주 요건 다시 계산

상속받은 주택은 상속 시점부터 보유 기간이 새로 시작됩니다. 따라서 상속을 받은 후 2년 이상 거주해야만 비과세 요건을 충족하는 것입니다. 피상속인이 살아 있을 때 오래 거주했더라도, 그것이 상속인의 비과세 요건으로 자동 승계되지는 않습니다.

예를 들어 부모가 거주하던 주택을 상속받고 바로 매도한다면, 실거주 요건을 충족하지 못해 비과세가 어려울 수 있습니다. 따라서 상속받은 후 최소 2년 이상 거주하면서 보유 요건도 충족해야 안전하게 비과세를 받을 수 있습니다.

기존 주택이 있으면 일시적 2주택 판단

상속으로 주택을 취득했을 당시 이미 다른 주택을 보유하고 있었다면, 일시적 2주택으로 간주되어 비과세 요건에서 제외될 수 있습니다. 다만, 세법에서는 상속주택에 대해 일정한 예외를 두고 있어, 다음과 같은 경우엔 1세대 1주택 비과세 판단 시 ‘주택 수에서 제외’할 수 있습니다.

• 상속받은 주택이 조정대상지역 외에 있고
• 다른 주택과 거리가 10km 이상 떨어져 있으며
• 5년 이내 매도할 경우

이 요건을 충족하면 상속주택을 보유하더라도 비과세 적용이 가능하므로, 매도 타이밍과 위치 요건을 반드시 확인해야 합니다.

상속 당시 시가가 취득가로 간주

상속주택의 경우 양도차익 계산 시 ‘취득가’는 상속 개시일 기준 시가로 간주됩니다. 이 시가는 보통 상속세 신고 시 제출한 감정평가서나 공시가격, 시가표준액 등을 기준으로 하며, 이 수치를 기준으로 양도차익을 계산하게 됩니다.

따라서 상속 당시 정확한 시가 평가를 받아두는 것이 매우 중요하며, 평가가 지나치게 낮았다면 나중에 양도소득세가 많이 나올 수 있습니다. 이 때문에 상속세를 줄이기 위해 낮은 시가로 신고했더라도, 추후 양도세 부담이 커질 수 있으니 전략적 접근이 필요합니다.

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양도 전에 세대 분리 여부 확인

상속을 받는 시점에서 상속인과 피상속인이 같은 세대였는지 여부도 중요한 판단 기준이 됩니다. 예를 들어 부모와 자녀가 같은 세대로 간주되는 상황에서 자녀가 주택을 상속받았다면, 피상속인의 주택 보유 내역이 자녀에게 영향을 미칠 수 있습니다.

세대 분리 요건이 제대로 갖춰졌다면 별도 세대로 판단되어 비과세 요건을 적용받기 쉬워지므로, 상속 개시 전후의 세대 분리 여부를 꼼꼼히 따져보는 것이 좋습니다.

상속주택 매도, 타이밍과 요건 점검이 핵심

상속받은 주택을 매도하려는 경우, 무조건 비과세가 되는 것은 아닙니다. 오히려 상속으로 인해 주택 수가 늘어 비과세가 어려워질 수 있고, 보유·거주 요건도 새로 채워야 하기 때문에 사전 점검이 반드시 필요합니다.

이런 복잡한 조건을 충족하지 못하고 매도했다가 양도세 수천만 원을 부담하게 되는 사례도 많습니다. 상속주택의 양도는 일반 매매보다 복잡하므로, 매도 전에 반드시 세무 전문가와 상담해 정확한 비과세 여부를 판단받고, 최적의 매도 시기를 설정하는 것이 중요합니다.