1세대 1주택 상속, 양도세까지 생각해야 할까?

부모가 사망하면서 남긴 주택을 자녀가 상속받을 경우, “상속세만 잘 내면 끝”이라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 여기서 놓치기 쉬운 세금이 하나 더 있습니다. 바로 양도소득세입니다.

상속받은 주택을 나중에 팔 계획이 있다면, 상속 당시의 조건과 보유·거주 요건에 따라 양도세가 크게 달라질 수 있습니다. 특히 상속인은 이미 주택을 보유하고 있을 수도 있고, 부모의 주택이 고가 주택일 가능성도 높기 때문에 1세대 1주택 비과세 요건이 흔들릴 수 있습니다.

이번 글에서는 상속받은 1세대 1주택에 대해 양도세를 절세하려면 어떤 조건을 충족해야 하는지, 그리고 미리 준비해야 할 사항들을 정리해드립니다.

1세대 1주택 상속, 양도세까지 생각해야 할까?

상속받은 주택, 무조건 비과세는 아니다

상속으로 주택을 받았다고 해서 자동으로 1세대 1주택 비과세가 적용되는 것은 아닙니다. 상속인은 상속 이전에 이미 주택을 가지고 있을 수 있고, 상속주택 외에 다른 부동산을 소유하게 되면 1세대 2주택자로 간주되어 양도세 비과세 요건을 충족하지 못하게 되는 경우가 많습니다.

예를 들어 자녀가 본인 명의로 아파트를 보유한 상태에서 부모의 주택을 상속받으면, 상속 이후에는 2주택 보유자가 되는 셈입니다. 이 경우 나중에 부모 주택을 팔 때는 일반세율에 따라 양도세가 부과될 수 있습니다.

상속주택은 일정 조건 하에 주택 수에서 제외될 수 있다

다행히 상속주택은 ‘일시적 2주택’ 예외 규정이 적용될 수 있습니다. 상속받은 날부터 5년 이내에 종전 주택을 양도하거나, 상속주택을 직접 거주하면서 다른 주택을 처분하면, 일정 조건 하에 1세대 1주택 비과세 요건을 유지할 수 있습니다.

또한 세법상 상속주택은 주택 수 계산에서 제외되는 특례가 있어, 이 요건을 충족하면 본인의 기존 주택을 양도할 때도 여전히 비과세 적용을 받을 수 있습니다. 이 경우에는 상속주택을 일정 기간 처분하지 않고 보유하는 것이 유리할 수 있습니다.

양도세 비과세를 위한 보유·거주 요건도 체크

1세대 1주택 비과세를 받기 위해선 ‘2년 이상 보유’, ‘2년 이상 거주’ 조건을 충족해야 합니다. 상속주택의 경우 보유 기간은 피상속인의 보유기간도 포함되지만, 거주 요건은 상속인 본인이 직접 채워야 하는 경우가 많습니다.

즉, 부모가 오랫동안 살던 집을 자녀가 상속받은 후, 본인이 해당 주택에 거주하지 않고 보유만 하다가 양도하면 거주 요건을 채우지 못해 비과세 적용이 어려울 수 있습니다. 특히 고가주택(12억 원 초과)은 과세 구간이 민감하므로 더욱 주의가 필요합니다.

공동상속이라면 지분 양도에도 주의해야

부모의 주택을 자녀 여러 명이 공동으로 상속받는 경우, 지분만큼 나누어 소유하게 됩니다. 이 상태에서 한 명이 나머지 상속인의 지분을 사들여 단독 소유하게 되면, 그 지분 취득은 ‘매매’로 간주되어 취득세와 향후 양도세가 달라질 수 있습니다.

또한 공동상속 상태에서 주택을 팔게 되면, 각각의 지분에 대한 양도세가 발생하게 되므로 계산이 복잡해질 수 있습니다. 이런 경우에는 상속협의를 통해 주택을 한 명에게 몰아주고 나머지 상속인은 금융자산 등으로 보전받는 방식이 절세에 유리합니다.

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상속세와 양도세는 연계해 설계해야

많은 분들이 상속세에 집중하다 보니, 상속 이후 매각까지 고려하지 않고 계획을 세우는 경우가 많습니다. 하지만 양도세는 상속 이후 수년 뒤에 발생할 수 있는 또 다른 세금 부담이기 때문에, 상속 단계에서부터 미리 매각 시점과 방법까지 염두에 두는 것이 중요합니다.

예를 들어, 상속받은 주택을 향후 거주용으로 사용할지, 임대할지, 매각할지를 정한 후, 보유·거주 요건을 충족시키는 방향으로 상속 형태를 조율하는 것이 장기적인 절세 전략입니다.

결론: 상속주택, 세금은 ‘지금’보다 ‘나중’을 더 생각해야

1세대 1주택 상속은 상속세뿐 아니라 양도세까지 염두에 두고 설계해야 진짜 절세가 됩니다. 특히 자녀가 이미 주택을 보유하고 있는 경우라면, 단순히 물려받는 것만으로도 불리한 세금 구조가 될 수 있습니다.

부모님의 주택을 상속받을 계획이 있거나 이미 상속을 받은 상태라면, 향후 매각까지 고려한 세금 전략을 지금부터 세워두는 것이 좋습니다. 이런 분이라면 세무 전문가와 함께 양도세 시뮬레이션까지 포함한 설계를 검토해보는 것을 추천드립니다.